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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃分析(3)

時間:2011-10-26? 點擊: 次 來源:未知

  假設房產(chǎn)原值為P, 房產(chǎn)使用面積為L平方米,如果出租則每年可取得租金收入R1,用于聯(lián)營,則預期每年的聯(lián)營企業(yè)利潤中大海房地產(chǎn)開發(fā)公司所占份額為R2,出租和聯(lián)營的稅負分別為T1和T2。

  1、采取出租方式應承擔的稅負

  營業(yè)稅:房產(chǎn)租賃屬于服務業(yè),按照租金收入的5%征稅,應為5%×R1;房產(chǎn)稅:房產(chǎn)稅應依照房產(chǎn)租金收入計算繳納,稅率為12%,則房產(chǎn)稅為12%×R1;城建稅:假設大海房地產(chǎn)開發(fā)公司位于市區(qū),城建稅稅率為7%,依據(jù)其繳納的營業(yè)稅,則,城建稅稅負為5%×R1×7%=0.35%R1;教育費附加:3%×5%×R1=0.15%R1;印花稅:在訂立合同時,企業(yè)必須繳納印花稅,根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條理》第3條規(guī)定:“按租賃金額千分之一貼花”,因此,印花稅稅負為0.1%R1;所得稅:營業(yè)稅、城建稅、教育費附加可以在稅前扣除,那么,企業(yè)租金收入應納的所得稅為25%×(R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1)=23.62%R1。

  總體稅負T1=營業(yè)稅+房產(chǎn)稅+城建稅+教育費附加+印花稅+所得稅=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1,即,采取出租方式下,公司的總體稅負T1=41.22%R1。

  2、采取聯(lián)營方式應承擔的稅負

  房產(chǎn)稅:根據(jù)稅法規(guī)定,房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%的余值計稅,稅率為1.2%。假定減除率為30%,則房產(chǎn)稅稅負=1.2%×(1-30%)P。土地使用稅(此稅種從量定額征收,各地標準不一,以菏澤市為例,城區(qū)單位稅額為0.68元/平方米),則土地使用稅稅負為0.68×L=0.68L;所得稅:聯(lián)營利潤所得應繳所得稅,所得稅稅負=R2×25%=25%R2。

  總體稅負T2=房產(chǎn)稅稅負+土地使用稅稅負+所得稅稅負=1.2%×(1-30%)P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。

  尋求稅負均衡點。由于租金的收入相對固定,而且在出租之前可以商定,而聯(lián)營收入則因影響因素多,不可確定性更大,所以,可以用租金來預測聯(lián)營收入。當二者稅負相等時,即,

  41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2,則R2=(41.22R1-0.84P-68L)/25

  在對房地產(chǎn)進行投資時可以利用以上的函數(shù)公式進行測算,基本結論如下:若預期聯(lián)營收入R2>(41.22×租金收入-0.84×房產(chǎn)原值+68×實際使用面積)/25,該項房產(chǎn)采取聯(lián)營方式稅負輕于采取租賃方式,從稅收的角度考慮宜采用聯(lián)營方式;若預期聯(lián)營收入R2<(41.22×租金收入-0.84×房產(chǎn)原值+68×實際使用面積)/25,該項房產(chǎn)采取租賃方式稅負輕于采取聯(lián)營方式。本例中,由于大海房地產(chǎn)開發(fā)公司所占份額為500萬元,而500<(41.22%×200-0.84×1000+68×300)/25=785.70,所以,租賃方式可以節(jié)稅。此時的總體稅負T1= 41.22%R1=41.22%×200=82.44(萬元),而聯(lián)營方式下的總體稅負T2=0.0084P+0.68L+25%R2=0.0084×1000+0.68×300+25%×500=337.40(萬元).不難看出,公司采取租賃方式比采取聯(lián)營方式可以節(jié)稅254.96(337.4-82.44)萬元.

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